«الوطني للثروات»: «REITs» بديل مرن وعالي السيولة للأصول... العقارية التقليدية

أفادت شركة الوطني للثروات، ضمن سلسلة تقارير قيادة الفكر، بأن صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (REITs) هي شركات تقوم بامتلاك أو إدارة أو تمويل عقارات مدرة للدخل. وتتيح هذه الصناديق للمستثمرين فرصة الوصول إلى القطاع العقاري، دون الحاجة إلى امتلاك العقار بشكل مباشر، حيث يتم تداول معظمها في البورصات الرئيسية ما يوفر لعموم المستثمرين تنوعاً في التعرض العقاري من خلال الأسهم، ويغنيهم عن شراء الأصول المادية بشكل مباشر.

ولفت التقرير إلى أن صناديق «REITs»، البديل المرن وعالي السيولة للأصول العقارية التقليدية وتصنف بصفة عامة وفقاً لنوع العقارات التي تستثمر بها، إلا أن بعضها يوفر تعرضاً متنوعاً عبر قطاعات متعددة. وبالإضافة إلى صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في الأسواق العامة، يمكن للمستثمرين المساهمة في صناديق الاستثمار العقارية العامة غير المدرجة، وكذلك صناديق الاستثمار العقاري المتداولة الخاصة.

ويتم تصنيف صناديق الاستثمار العقاري المتداولة بشكل عام إلى نوعين رئيسيين:

صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (REITs) التي تمتلك وتشغل العقارات المدرة للدخل، وصناديق الرهن العقاري المتداولة (mREITs) التي تستثمر في الديون العقارية والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ويمكن للمستثمرين المشاركة في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة عن طريق شراء أسهمها المتداولة في الأسواق المالية أو عبر الصناديق الاستثمارية أو صناديق المؤشرات المتداولة في البورصة (ETFs).

لماذا الاستثمار بها؟

- الوصول إلى فئة أصول يصعب الدخول إليها: يعد الاستثمار المباشر في العقارات خياراً لا يتسم بالسيولة العالية، كما أنه مرتفع التكلفة، ويتطلب إدارة متخصصة، ما يجعل من الصعب على العديد من المستثمرين الوصول إليه. ومن هذا المنطلق، توفر صناديق الاستثمار العقاري المتداولة بديلاً فعالاً وسهل التداول يمنح المستثمرين تعرضاً للعقارات دون التعقيدات التشغيلية والمالية المرتبطة بالملكية المباشرة.

- دخل منتظم مع إمكانية نمو رأس المال: تلتزم صناديق الاستثمار العقاري المتداولة (خصوصاً في الولايات المتحدة الأميركية) بتوزيع الجزء الأكبر من دخلها الخاضع للضريبة كأرباح للمستثمرين. كما أنها قد تستفيد من ارتفاع قيمة الأصول العقارية، ما يوفر فرصة لزيادة رأس المال، ويعتبر هذا النوع من الصناديق أداة تحوط فعالة ضد التضخم.

- السيولة والشفافية، وانخفاض التكاليف: توفر صناديق الاستثمار العقاري المتداولة سيولة وشفافية عالية، إلى جانب انخفاض تكاليف المعاملات مقارنةً بالاستثمار العقاري المباشر. كما تساهم المتطلبات الرقابية الخاصة بهذه الصناديق في تعزيز حماية المستثمرين.

- التنويع: تتيح صناديق الاستثمار العقاري المتداولة للمستثمرين إمكانية التنويع عبر أنواع متعددة من العقارات، والقطاعات المختلفة، والمناطق الجغرافية المتنوعة، ما يساهم في تقليل مخاطر التركّز المرتبطة بالاستثمار في أصل عقاري واحد.

- الإدارة المهنية: تدار صناديق الاستثمار العقاري المتداولة من قبل متخصصين من ذوي خبرة في مجالات الاستحواذ على العقارات وتطويرها وتشغيلها، ما يساهم في تعزيز الكفاءة التشغيلية وتحقيق عوائد مجدية للمستثمرين.

لماذا الاستثمار الآن؟

- تعد صناديق الاستثمار العقاري المتداولة، من الأدوات التي تتسم بحساسيتها تجاه تحركات أسعار الفائدة. ففي بيئة تتسم بانخفاض أسعار الفائدة تستفيد هذه الصناديق من انخفاض تكاليف الاقتراض وارتفاع تقييمات الأصول العقارية، إلى جانب تقديم توزيعات أرباح أكثر جاذبية مقارنةً بغيرها من الأصول المدرة للدخل.

- انخفاض تكاليف الاقتراض: عادةً ما تلجأ صناديق الاستثمار العقاري المتداولة إلى استخدام التسهيلات الائتمانية لتمويل عمليات الاستحواذ على العقارات ومشاريع التطوير. وبالتالي، فإن انخفاض تكلفة الاقتراض يمكّنها من الحصول على رأس المال بشروط أكثر ملاءمة.

- ارتفاع تقييم العقارات: عندما تنخفض تكاليف الاقتراض، يرتفع الطلب على العقارات، الأمر الذي قد يؤدي إلى زيادة في تقييمات الأصول العقارية التي تمتلكها صناديق الاستثمار العقاري المتداولة.

- توزيعات مجزية: يساهم استقرار دخل الإيجار في دعم توزيعات أرباح ثابتة أو متنامية، ما يجعل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة خياراً جاذباً للمستثمرين الذين يركزون على تحقيق دخل منتظم.

- الدخل المستقر: تؤدي أسعار الفائدة المنخفضة إلى انخفاض عائدات السندات، ما يجعل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة خياراً أكثر جاذبية للمستثمرين الباحثين عن الدخل، بفضل ما توفره من توزيعات أرباح أعلى وأكثر استقراراً.

دور «REITs» في المحفظة

توفر صناديق الاستثمار العقاري المتداولة مصدراً للدخل، وتساهم في تنويع المحفظة الاستثمارية والحماية من التضخم، إلى جانب تعزيزها للسيولة. ونظراً لأن دورات القطاع العقاري عادة ما تكون أطول (ما بين 10 إلى 18 سنة) من متوسط دورات الأعمال التقليدية (من 4 إلى 5 سنوات)، فإن صناديق الاستثمار العقاري المتداولة يمكن أن توفر دخلاً مستقراً حتى خلال فترات تقلب الأسواق.

كما أن إضافة صناديق الاستثمار العقاري المتداولة إلى المحافظ الاستثمارية، قد يساهم في تحسين العوائد المعدلة وفقاً للمخاطر، نظراً لأن أداء العقارات غالباً ما يختلف عن أداء فئات الأصول الأخرى.

ومع ذلك، ينبغي على المستثمرين الاستعانة بمستشارين، ماليين لضمان مواءمة ما يخصصونه لصناديق الاستثمار العقاري المتداولة مع أهدافهم المالية، آخذين في الاعتبار طبيعة هذه الصناديق، ومخاطرها الخاصة، وانعكاساتها الضريبية المحتملة.

مخاطر وقيود الاستثمار في «REITs»

- معدلات ضريبية أعلى: فرض الضرائب على أرباح صناديق الاستثمار العقاري المتداولة عادةً باعتبارها دخلاً اعتيادياً. وقد يؤدي هذا إلى انخفاض العائدات بعد خصم الضرائب مقارنةً ببعض الأسهم.

- التذبذب: قد تتسم صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في الأسواق العامة بتقلبات أعلى مقارنةً بالحيازات العقارية المباشرة.

- المخاطر القطاعية: تكون صناديق الاستثمار العقاري المتداولة التي تركز استثماراتها في قطاع واحد أكثر عرضة للتراجع الذي قد يشهده ذلك القطاع.

- أسعار الفائدة: تتسم صناديق الاستثمار العقاري المتداولة بالحساسية تجاه تغيرات أسعار الفائدة، إذ قد يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى انخفاض العوائد وتراجع قيم الأصول العقارية التي تمتلكها هذه الصناديق.